1. 旅游地產(chǎn)融資

貴州省政府批復(fù)，原則同意《惠水縣縣城總體規(guī)劃（2016-2030年）》(一下簡稱《總體規(guī)劃》)?！犊傮w規(guī)劃》提出，要把惠水縣打造成為貴州省南部交通樞紐以及生態(tài)旅游城市，黔中經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)以先進裝備制造業(yè)、大健康、大數(shù)據(jù)為主導(dǎo)的山水田園城市。近期比較火熱的惠水旅投定向融資計劃已經(jīng)全面啟動，照目前趨勢下去前景一片大好呀

2. 旅游公司融資

一、融資租賃的優(yōu)點

從出租人角度看，融資租賃的優(yōu)點有：

1.以租促銷，擴大產(chǎn)品銷路和市場占有率；銷售對于中小企業(yè)是非常重要的，只有成功銷售，才能實現(xiàn)利潤。越來越多的企業(yè)希望擴大租賃而不是一味地通過直接出賣來實現(xiàn)銷售。這樣做的好處是，大大地降低了購買的門檻，擴大了客戶購買力。

2.保障款項的及時回收，便與資金預(yù)算編，簡化財務(wù)核算程序；明確租賃期間的現(xiàn)金流量，利于資金安排?！?

3.簡化產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，加速生產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

二、租賃籌資的優(yōu)點

與其他籌資方式相比，租賃籌資有以下優(yōu)點：

1.籌資速度快

租賃設(shè)備往往比借款購置設(shè)備更迅速、更靈活。因為租賃是籌資與設(shè)備購置同時進行的，可以縮短設(shè)備的購進、安裝時間，使企業(yè)盡快形成生產(chǎn)能力，有利于企業(yè)盡快占領(lǐng)市場，打開銷路。

2.限制條款少

企業(yè)運用股票、債券、長期借款等方式籌資，都有相當(dāng)多的限制制約條件，而租賃籌資則沒有太多的限制。

3.設(shè)備淘汰風(fēng)險小

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步，設(shè)備陳舊過時的風(fēng)險很高，利用租賃籌資，企業(yè)可以減少這一風(fēng)險。因為經(jīng)營租賃期限較短，過期把設(shè)備歸還出租人，這種風(fēng)險完全由出租人承擔(dān)；籌資租賃的期限一般為資產(chǎn)使用年限的75％，也不會像自己購買設(shè)備那樣整個期間都承擔(dān)風(fēng)險；多數(shù)租賃協(xié)議都規(guī)定由出租人承擔(dān)設(shè)備陳舊過時的風(fēng)險。

4.到期還本負(fù)擔(dān)輕

租金在整個租期內(nèi)分?jǐn)偅挥玫狡跉w還大量本金。許多借款都在到期日一次償還本金，這會給財務(wù)基礎(chǔ)較弱的企業(yè)造成相當(dāng)大的困難，有時會造成不能償付的風(fēng)險。而租賃則把這種風(fēng)險在整個租期內(nèi)分?jǐn)?，可適當(dāng)減少不能償付的風(fēng)險。

5.保存企業(yè)的借款能力

利用租賃籌資并不增加企業(yè)負(fù)債，不會改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，不會直接影響承租企業(yè)的借款能力。有些企業(yè)，由于種種原因，負(fù)債比率過高，不能向外界籌措大量資金。在這種情況下，采用租賃的形式就可使企業(yè)在資金不足而又急需設(shè)備時，不付出大量資金就能及時得到所需設(shè)備。有些企業(yè)可能會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)它們的信用額度已全部用完，貸款協(xié)議又限制它們?nèi)ミM一步舉債時，租賃籌資便成為最佳的選擇。

6.稅收負(fù)擔(dān)輕

租金費用可在稅前扣除，具有抵免所得稅的效用，使承租企業(yè)能享受稅收上的優(yōu)惠。

二、租賃籌資的缺點

通過租賃資產(chǎn)籌集資金，雖有前述的一些優(yōu)點，但也有其明顯的不足。

1.籌資成本高

籌資成本高是租賃籌資的主要缺點，租金總額占設(shè)備價值的比例一般要高于同期銀行貸款的利率。在承租企業(yè)經(jīng)濟不景氣、財務(wù)困難時期，固定的租金也會構(gòu)成企業(yè)一項較為沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.喪失資產(chǎn)殘值

租賃期滿，若承租企業(yè)不能享有設(shè)備的殘值，也可視為承租企業(yè)的一種機會損失。如若企業(yè)購買資產(chǎn)，就可享有資產(chǎn)殘值。

3.難于改良資產(chǎn)

由于租賃資產(chǎn)的所有權(quán)一般歸出租人所有，因此承租企業(yè)未經(jīng)出租人同意，往往不得擅自對租賃資產(chǎn)加以改良，以滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要。

3. 旅游業(yè)投融資

　　根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，股份有限公司申請其股票上市必須符合下列條件：

　　1、股票經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)已向社會公開發(fā)行;

　　2、公司股本總額不少于人民幣5000萬元;

　　3、開業(yè)時間在三年以上，三年連續(xù)盈利;原國有企業(yè)依法改建而設(shè)立的，其主要發(fā)起人為國有大中型企業(yè)的，可連續(xù)計算;

　　4、持有股票面值達人民幣1000元以上的股東人數(shù)不少于1000人，向社會公開發(fā)行的股份達公司股份總數(shù)的25%以上;公司股本總額超過人民幣4億元的，其向社會公開發(fā)行股份的比例為15%以上;

　　5、公司在三年內(nèi)無重大違法行為，財務(wù)會計報告無虛假記載;

　　6、國務(wù)院規(guī)定的其他條件。

　　滿足上述條件可向國務(wù)院證券管理審核部門及交易所申請上市。

　　二、我國旅游企業(yè)現(xiàn)行的五種投融資方式

　?。ㄒ唬┏闪⒙糜喂煞萦邢薰?，上市籌集資金

　　股份有限公司指全部注冊資本由等額股份構(gòu)成并通過發(fā)行股票（或股權(quán)證）籌集資本,公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任的企業(yè)法人。旅游企業(yè)可采取股份合作制、股份公司、股票上市的形式，逐步走上股份制企業(yè)經(jīng)營的道路，進一步促進旅游業(yè)的快速發(fā)展。

　?。ǘ┊a(chǎn)業(yè)投資基金

　　產(chǎn)業(yè)投資基金是以個別產(chǎn)業(yè)為為投資對象，追求長期收益為投資目標(biāo)，不僅有為產(chǎn)業(yè)融通資金的目的，還有扶助該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。在實際應(yīng)用中，多見于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果能將產(chǎn)業(yè)投資基金應(yīng)用于旅游業(yè)，不僅可以充分吸收社會閑散資金，還有利于分散銀行風(fēng)險，為投資者開辟新的投資渠道。產(chǎn)業(yè)基金已成為國外金融體系的核心市場經(jīng)濟發(fā)達的國家已形成“大基金，小銀行”的格局。到該方式是近年來我國各省市旅游業(yè)運用的較普遍的投融資方式，目前為止，國家發(fā)改委一共批了三批共十支產(chǎn)業(yè)投資基金。此外還有中比產(chǎn)業(yè)投資基金、一些經(jīng)地方政府批準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)投資基金等。

　?。ㄈ┞糜钨Y產(chǎn)證券化（ABS）

　　旅游資產(chǎn)證券化是指旅游企業(yè)單位或金融機構(gòu)將其能產(chǎn)生現(xiàn)金收益的旅游資產(chǎn)加以組合，然后發(fā)行成證券出售給有興趣的投資人。借此過程，旅游企業(yè)單位或金融機構(gòu)可向投資人籌措資金。它不分散企業(yè)控制權(quán)，而且相對債權(quán)融資又不會給旅游企業(yè)造成固定的負(fù)擔(dān)，是一種非常高效的融資方式，特別是在旅游項目的前期投資中資金不足時。資產(chǎn)證券化有利于擴大旅游項目融資規(guī)模,增強融資吸引力。

　　旅游業(yè)受到國家政治、氣候、季節(jié)等多方面因素的影響，旅游景區(qū)企業(yè)的信用等級不會太高，而旅游業(yè)的資源優(yōu)勢獨一無二，具有壟斷性，通過ABS使旅游企業(yè)可以揚長避短，提高信用等級。

　?。ㄋ模〣OT（Build.Operate.Transfer）融資

　　BOT，是項目融資的典型模式，即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓，是指政府通過契約授予私營企業(yè)（包括外國企業(yè)）以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤;特許權(quán)期限屆滿時，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。

　　BOT融資的實質(zhì)，是將國家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)和經(jīng)營管理民營化，這樣，可以把私營企業(yè)的經(jīng)營機制引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，提高基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)和經(jīng)營效率，減少項目對政府財政預(yù)算的影響，使政府能在自有資金不足的情況下仍能上馬一些基建項目。BOT項目具有獨特的定位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢以及市場競爭地位，這種優(yōu)勢確保了投資者獲得穩(wěn)定的市場份額和資金回報率。

　?。ㄎ澹㏄PP（Private Public Partnership）融資

　　PPP融資是政府和私人合作的一種融資方式。該融資模式既不同于單獨的政府融資，也不同于單獨的民間融資，它是一個完整的項 目融資概念，政府、贏利性企業(yè)、非贏利性企業(yè)基于某個項 目而形成相互合作的關(guān)系。政府在引導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的同時，可以從民間籌集資金。級減輕了政府的財政負(fù)擔(dān)，又保證了旅游產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　PPP融資方式可以并且已經(jīng)在我國旅游產(chǎn)業(yè)中得到廣泛運用，并且將擴大影響范圍，下面以其自身在旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)項目中的可行性來分析。

　　三、創(chuàng)業(yè)板上市條件

根據(jù)《創(chuàng)業(yè)板上市管理暫行辦法》，創(chuàng)業(yè)板上市條件為：

　　(一)發(fā)行人是依法設(shè)立且持續(xù)經(jīng)營三年以上的股份有限公司。有限責(zé)任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的，持續(xù)經(jīng)營時間可以從有限責(zé)任公司成立之日起計算。

　　(二)兩年連續(xù)盈利，最近兩年凈利潤累計不少于一千萬元，且持續(xù)增長;或者最近一年盈利，且凈利潤不少于五百萬元，最近一年營業(yè)收入不少于五千萬元，最近兩年營業(yè)收入增長率均不低于百分之三十。凈利潤以扣除非經(jīng)常性損益前后孰低者為計算依據(jù)。

　　(三)一期末凈資產(chǎn)不少于兩千萬元，且不存在未彌補虧損。

　　(四)發(fā)行后股本總額不少于三千萬元。

4. 旅游地產(chǎn)投資

不錯的，在中國大陸地區(qū)有 220 多家分公司和11000 多家簽約營業(yè)部，在世界主要出境游目的地國家和地區(qū)設(shè)有 20 多個海外子公司和服務(wù)中心，全球員工總數(shù)超過 2 萬人。

背景也很強大，經(jīng)營范圍包括傳統(tǒng)旅行社、景區(qū)托管運營、品牌整合營銷等三大板塊，服務(wù)涵蓋“跨境旅游、商務(wù)考察、留學(xué)游學(xué)、移民置業(yè)、海外醫(yī)療體檢、旅游衍生品開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、金融投資、電視節(jié)目制作、影視劇制作投資發(fā)行”等領(lǐng)域

5. 旅游地產(chǎn)融資方案

首先來說旅游行業(yè)是一個高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，但是旅游行業(yè)前景不等于每個旅游項目的前景。

如何充分挖掘每個項目的潛在價值，最大程度降低每個項目的風(fēng)險?可做如下設(shè)計：

1.運用專業(yè)的旅游資源評估體系對項目進行甄選在投融資領(lǐng)域，匱乏的不是資金，而是有好的投資回報的旅游項目。因此，在項目的甄選上，采用專業(yè)的旅游資源評估體系對目標(biāo)項目進行評估，聘請旅游專家和該行業(yè)的營銷策劃專家對目標(biāo)項目進行論證。評估除了針對目標(biāo)項目的現(xiàn)有有形的資源的價值，還要考慮到項目可挖掘的潛在價值。評估結(jié)果必須由資深的旅游專家和評估機構(gòu)出俱，這是降低旅游投資項目風(fēng)險的最為關(guān)鍵一步。因為眾多失敗的旅游項目早在開工建設(shè)之前就注定了失敗，只有通過本行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗的專家進行充分論證，認(rèn)為項目具有很好的投資前景，才會讓資本投入到“高回報、低風(fēng)險”的項目中來，避免資源的浪費，投資悲劇的發(fā)生。

2.設(shè)計最優(yōu)的投資模式，不同的投資模式會有不同的投資回報，按市場需求制定投資項目，豐富投資項目的內(nèi)容，設(shè)計投資各個子項目的時間序列安排，采取“滾動式”投資經(jīng)營策略，邊經(jīng)營，邊擴建，針對不同階段設(shè)計不同的收益項目，縮短建設(shè)周期，盡快回收投資。緊密結(jié)合營銷策劃活動透視眾多成功的旅游投資項目，都是通過一系列不同階段的營銷策劃與投融資不同的階段配合，一方面挖掘項目資源的潛在價值，包括與人們內(nèi)心世界相連的無形資產(chǎn)的價值和當(dāng)?shù)氐耐恋?、建筑等資源的增值，另一方面降低投融資過程的資金籌集的風(fēng)險、資金到位的難度，給投資商好的項目前景預(yù)期。設(shè)計良好的投資環(huán)境現(xiàn)在一些招商引資的投資環(huán)境的設(shè)計上一味的在優(yōu)惠政策上讓步，并不一定能吸引投資商，而且還造成了惡性競爭。良好的投資環(huán)境，一方面要有優(yōu)惠政策，一方面要考慮到項目提供者本身的利益。所以優(yōu)惠政策應(yīng)該是主要針對降低投資者在關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險，針對項目具體資源匱乏、豐富，不同時段，設(shè)計相應(yīng)的優(yōu)惠政策時間序列。在各項資源的產(chǎn)權(quán)保護和相關(guān)的法律法規(guī)上為投資商提供利益的保護，堅持規(guī)范的市場化運作，這才是投資環(huán)境建立的根本。從降低風(fēng)險的角度設(shè)計融資結(jié)構(gòu)在項目的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計上，本著保證資金籌集全部到位和資金成本最小化的原則，從降低項目風(fēng)險的角度，從各個融資市場上融資，通過轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣項目經(jīng)營權(quán)、項目收費權(quán)的等各種形式引入資本，確定各個融資方式的比例和序列，配合項目的投資模式達到最好的現(xiàn)金流模式。

3.采用標(biāo)準(zhǔn)流程包裝融資方案在項目的融資方案的設(shè)計上，聘請旅游行業(yè)的投資銀行對項目進行包裝。改變傳統(tǒng)招商引資的做法，采用公開融資的流程進行操作，對項目進行各個方面的包裝，制作規(guī)范的商業(yè)計劃書，組織有資格的中介機構(gòu)如：會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評估事務(wù)所等在盡職調(diào)查基礎(chǔ)上，由其提供相應(yīng)的履行誠信義務(wù)的財務(wù)報告、評估報告、法律意見書、投資分析報告等。經(jīng)過這些具有可信度的資料包裝之后，可以吸引海內(nèi)外的尋求最大程度的項目價值最大化和項目風(fēng)險最小化。多種方式結(jié)合推介融資方案采用媒體推介，活動推介的方式對項目的融資方案進行推介。在媒體上推介可利用報紙、網(wǎng)站、電視等手段，包括建立自己的網(wǎng)站、發(fā)行自己的刊物和在大型有影響的網(wǎng)站上、報紙上、電視頻道上發(fā)布項目等。活動推介包括路演和招商會的方式。通過各種形式，一方面推介項目，讓不同背景有意向的投資商了解項目，另一方面擴大項目的影響，提升項目周邊的土地價值。

4. 打造招商引資的項目平臺旅游行業(yè)是綜合了人們的吃、穿、住、行各個方面，因此每個旅游項目下會有多個子項目。又因為各個行業(yè)投資商所擁有資本資源、信息資源等不同；其投資戰(zhàn)略、投資回報要求不同；同一個項目對于不同的投資商會有不同的投資回報；所以招商引資前提是根據(jù)旅游項目評估系統(tǒng)提供一個詳盡、規(guī)范的項目庫，為投資商對有意向的目標(biāo)項目投資評估提供資料，也為項目提供者挑選合適的投資商提供資料。這個平臺為投資商和項目提供者著降低了投融資的風(fēng)險，降低了整個項目的風(fēng)險。打造招商引資的資本平臺由于旅游行業(yè)良好的前景，眾多的資本都對旅游項目擁有濃厚的投資興趣，但是旅游行業(yè)的高風(fēng)險讓他們投鼠忌器。建立一個配備了旅游行業(yè)專家服務(wù)的資本平臺，能夠為不同的資本找到一個最適合他們的風(fēng)險最小的介入點。整個涉及了國內(nèi)國際的資本平臺，同時為資本的進入和退出提供了通道，為投資商的不同時段的投資要求提供了多種選擇。整合整個招商引資的流程以投融資市場化操作為理念，以最大化項目價值，最大程度降低項目風(fēng)險為原則，整合整個招商引資的流程，使得項目都能在合適的時機引入適量的資本，為投資者帶來其最優(yōu)的收益，為項目所在的當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟帶來可觀的社會經(jīng)濟效益