1. 旅游地產(chǎn)收益怎么算

出于促銷的緣由，景區(qū)一般都會(huì)和旅行社簽訂門票優(yōu)惠協(xié)議，即旅行社團(tuán)隊(duì)到景區(qū)旅游時(shí)，景區(qū)將根據(jù)協(xié)議給予旅游團(tuán)隊(duì)門票優(yōu)惠價(jià)格。

請注意，這是按照協(xié)議來執(zhí)行的，而不是什么提成。同時(shí)，這個(gè)門票的差價(jià)將核算入團(tuán)隊(duì)利潤中。就好比旅行社拿到的是批發(fā)價(jià)格，以中間商的身份再賣給旅游團(tuán)隊(duì)客人，無可厚非。再說了，游客自己去買門票能買到優(yōu)惠價(jià)嗎？還不是掛牌多少就只能掏多少錢買票？所以，對(duì)導(dǎo)游買優(yōu)惠價(jià)格的門票有什么好值得想不通的呢？

2. 旅游地產(chǎn)有投資價(jià)值嗎

中國的旅游房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)八九十年代萌芽，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)搶得先機(jī)，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，投向旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

這為已經(jīng)日趨飽和的傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域?qū)ふ业搅艘粋€(gè)新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，房地產(chǎn)市場一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心?？山陙?，海南的房地產(chǎn)業(yè)憑借它那得天獨(dú)厚的海景風(fēng)光將其中一部分空置房改造為旅游物業(yè)，而且其旅游度假式物業(yè)還擁有全國乃至全球的市場，這個(gè)市場潛力巨大。于是，旅游房地產(chǎn)便成為海南房地產(chǎn)的主力，海南的房地產(chǎn)業(yè)也隨之出現(xiàn)了回暖的跡象。正如一位海南的房地產(chǎn)開發(fā)商所說:是旅游房地產(chǎn)又給了海南的房地產(chǎn)一個(gè)春天。旅游一直是房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，隨著度假旅游的興起而旅游房地產(chǎn)運(yùn)營而生。所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。旅游房地產(chǎn)包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區(qū)度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

3. 旅游地產(chǎn)價(jià)格

關(guān)于旅游房地產(chǎn)，結(jié)合我從業(yè)兩年多的經(jīng)驗(yàn)來理解就是：旅游+房地產(chǎn)的結(jié)合。

目前的趨勢，隨著人們生活水平的提升，越來越多的人注重生活條件的改善。比如東北地區(qū)冬天氣候寒冷，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)條件好一些的人會(huì)考慮搬到一個(gè)條件適宜的地區(qū)，近幾年海南省、桂林等地成了東北人冬天旅居度假的好地方。

同時(shí)，越來越多的地產(chǎn)商看到了這一趨勢，開始大規(guī)模拿地開發(fā)旅居度假產(chǎn)品以及旅居度假服務(wù)的衍生，這也進(jìn)一步促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

對(duì)于未來，我更看好的方向是旅居+養(yǎng)老。近幾年旅游地產(chǎn)的發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致更多渴望改善居住環(huán)境的人到旅游勝地去購房，在考慮長期居住也不現(xiàn)實(shí)的情況下可能會(huì)出租，這時(shí)候就需要類似于房產(chǎn)管家服務(wù)的興起，類似于現(xiàn)在的民宿、小豬短租、自如短租等平臺(tái)的短租公寓。同時(shí)，隨著人口老齡化的發(fā)展，未來旅居養(yǎng)老也將成為一種趨勢，讓養(yǎng)老生活成為一種享受，像候鳥一般每年在適宜的季節(jié)去往不同的地方。同時(shí)對(duì)于年輕群體，工作繁忙之余，選擇一小城靜靜地享受安靜的時(shí)光，盡情地放松身心，也將會(huì)成為未來的一種趨勢。

4. 旅游地產(chǎn)收益怎么算出來的

旅行社一般由很多部門組成,包括散客部、組團(tuán)部、同業(yè)部、地接部、出境部,另外還有專門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、分公司管理等行政事務(wù)的部門。很多大的旅行社崗位和職責(zé)分工還是比較明確的,小旅行社的人員一般都是一專多能,只要能夠帶來利潤的業(yè)務(wù)都會(huì)去做。比如在前臺(tái)收客的同時(shí)也會(huì)充當(dāng)專線計(jì)調(diào),負(fù)責(zé)同業(yè)等;也不一定有能力安排一個(gè)專職的人充當(dāng)財(cái)務(wù)專員,只會(huì)選定某一個(gè)人充當(dāng)公司財(cái)務(wù),負(fù)責(zé)匯總員工業(yè)績、跟同行或其他旅行社結(jié)算團(tuán)款、管理公司業(yè)務(wù)收入、利潤總結(jié)統(tǒng)計(jì)等等。

一般旅行社員工的收入主要由以下幾個(gè)部分組成,涉及到哪些業(yè)務(wù)就計(jì)算哪些業(yè)務(wù)提成:

一、前臺(tái)散客接待業(yè)務(wù)提成:按利潤額的15%提成?？腿私坏腻X即為收入,去掉和同行的結(jié)算費(fèi)用,去掉旅行社責(zé)任保險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的金額,余下的就是利潤。比如收一個(gè)一日游的利潤為30元,那么該員工這一單的提成就是30*15%=4.5元。

二、組團(tuán)業(yè)務(wù)提成:同散客接待一樣,按照利潤的百分比進(jìn)行提成。

三、專線收客提成:對(duì)于有同業(yè)部門的旅行社而言,同業(yè)部又分為專線的銷售員即外聯(lián)人員,還有專線計(jì)調(diào)這兩個(gè)崗位。外聯(lián)人員一般負(fù)責(zé)所有線路的銷售,按人頭進(jìn)行提成。比如開設(shè)一條于南的專線,收到一個(gè)同行送來的客人,外聯(lián)就有一個(gè)人的人頭費(fèi)。一般由公司領(lǐng)帶按照該線路的利潤設(shè)置好的人頭費(fèi)用,比如火車的長線團(tuán),一般20、30、50等等這樣。專線計(jì)調(diào)的話,也是按照自己所操作的實(shí)際客人數(shù)量計(jì)算,操作一個(gè)客人有固定的費(fèi)用,比如走一個(gè)客人有20元的操作費(fèi),10個(gè)客人就有200元的操作費(fèi)。

四、導(dǎo)游帶團(tuán)盈利:無論是組團(tuán)往外帶,還是作為地接社來接待外地來的客人,導(dǎo)游帶團(tuán)每天都有一定的帶團(tuán)補(bǔ)助,根據(jù)地區(qū)的導(dǎo)游帶團(tuán)平均補(bǔ)助水平和導(dǎo)游級(jí)別和帶團(tuán)能力來定,一般100、200、300元一天,有的級(jí)別高點(diǎn)的導(dǎo)游每天的帶團(tuán)補(bǔ)助會(huì)更高。除了帶團(tuán)補(bǔ)助,導(dǎo)游有時(shí)還會(huì)有購物提成,比如客人進(jìn)指定的店購買特產(chǎn),導(dǎo)游會(huì)有提成。

以上這些是旅行社員工的基本收入組成部分,另外大點(diǎn)的旅行社還會(huì)有幫客人辦簽證、通行證這些業(yè)。

5. 旅游地產(chǎn)收益怎么算的

中南林業(yè)科技大學(xué)旅游學(xué)院的吳江洲在《旅游年票發(fā)行商的成本收益分析》一文中透露：當(dāng)前，我國旅游年票經(jīng)營模式可以由“政府主導(dǎo)，企業(yè)發(fā)行，景區(qū)參與，商戶加盟。”這十六個(gè)字來概括。由于我國很多景點(diǎn)的經(jīng)營和所有權(quán)尚屬于國家，所以作為一種區(qū)域旅游目的地營銷手段的旅游年票，政府在其中所起到的主導(dǎo)作用顯得尤為重要。但由于政府畢竟是行政機(jī)構(gòu)，對(duì)于旅游年票只能說是起到一個(gè)主導(dǎo)方向和協(xié)調(diào)矛盾的作用。將真正的發(fā)行工作交給有一定運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來做，會(huì)更為適合。因?yàn)樽鳛榫滞馊说钠髽I(yè)，可以運(yùn)用其專業(yè)的方法，以很高的效率來運(yùn)作旅游年票的發(fā)行工作。這便是企業(yè)運(yùn)作發(fā)行的優(yōu)勢。

也就是說，旅游年票的大部分銷售是分出去的，而作為主管部門只是起到整合旅游景區(qū)資源的作用，拿陜西來說，陜西旅游年票的主管單位是"陜西旅游年票發(fā)行辦公室"，按照公開報(bào)道顯示，錦繡江山全國旅游年票已連續(xù)發(fā)行十年，經(jīng)所有年票景區(qū)聯(lián)合授權(quán)，由各地成立的年票辦公室經(jīng)辦，是一項(xiàng)政府主導(dǎo)、景區(qū)讓利、百姓受惠的民心工程。

但實(shí)際上，民心工程也有可能實(shí)現(xiàn)盈利的，年票銷售的直接收入自然是最直觀的，但是要記住，年票也是有成本的，即：只要用戶到達(dá)景區(qū)，使用年票免票，年票辦就要支付給旅游景區(qū)一定的費(fèi)用，當(dāng)然了，這個(gè)費(fèi)用相比起景區(qū)門票的正常價(jià)格來，就要低得多了。不過，實(shí)際如何具體結(jié)算，或者到底是以單個(gè)用戶結(jié)算，還是以達(dá)到一定數(shù)量以上的用戶結(jié)算，就不得而知了。

那么，有人就會(huì)問了，那這樣結(jié)算的話，旅游年票不是越賣越虧了嘛？

實(shí)際上，真正計(jì)算的話，去同一個(gè)景區(qū)的人越多，年票辦給景區(qū)的結(jié)算就越多，成本就越高，如果所的用戶都去了所有的景區(qū)的話，旅游年票這個(gè)事情是必虧無疑。

但是，辦理過旅游年票的人，仔細(xì)想想，你買來的年票，一年當(dāng)中真正使用的有幾回？事實(shí)就是，你不可能一年當(dāng)中逛遍800多家景區(qū)，即使經(jīng)濟(jì)允許，時(shí)間也不可能允許。

比如：一個(gè)省有10萬人購買了旅游年票，按單價(jià)100元每人計(jì)算，總銷售價(jià)格就是1000萬元，那么其中：

有20%的人去了很多景區(qū)，這20%的人按成本計(jì)算是虧損的。人均虧200，就是400萬元。

有20%的人去了幾個(gè)景區(qū)，這20%的人按成本計(jì)算是持平的。盈虧平衡。

另外有50%的人只去了1,2個(gè)景區(qū)，這50%的人按成本計(jì)算是盈利的。人均成本50，就是250萬元。

另外有10%的人一次也沒用過年票，這10%的人按成本計(jì)算是盈利的。人均掙100，就是100萬元。

總盈利：1000-400-250=350萬元。

所以，雖然有40%的人用年票重復(fù)消費(fèi)了，而且成本是虧的，但是，另外60%的人其實(shí)都是盈利的，從總賬上來算，旅游年票是不太可能虧損的。

所以，關(guān)于“旅游年票盈利模式”結(jié)論就很明顯了：

1、旅游年票沉默用戶和不活躍用戶占大多數(shù)，給景區(qū)的結(jié)算成本實(shí)際上是很低的。

2、少部分受歡迎的景區(qū)承擔(dān)了絕大部分路遠(yuǎn)、不太受歡迎景區(qū)的接待量，當(dāng)接待量到達(dá)一定數(shù)量的時(shí)候，也等于是享受了超值的團(tuán)購價(jià)，這也就間接降低了整體的成本。

3、用戶基數(shù)達(dá)到一定量級(jí)的時(shí)候，旅游年票是有可能給參與景區(qū)帶來龐大客流量的，如果全中國人人一張旅游年票，估計(jì)每個(gè)旅游景區(qū)都要被擠爆了。

當(dāng)然，以上都是筆者個(gè)人的分析和想象，應(yīng)該說，旅游年票是一個(gè)相當(dāng)惠民的項(xiàng)目，也是非常超值的。如果有更詳細(xì)數(shù)據(jù)的朋友也歡迎共同探討。

而同類的自駕游護(hù)照、自由行旅游護(hù)照，還是和旅游年票的模式類似，要不然，為什么問到護(hù)照激活率的時(shí)候，主辦方都是三緘其口？因?yàn)?，這是背后的生意規(guī)律啊，即使他知道了也不會(huì)告訴你。就和你辦了自家小區(qū)健身會(huì)所的健身卡一樣，有的人辦了一次都沒去，自己肯定是虧了，有的人天天去，商家自然是虧了，商家都在賭這個(gè)激活比例或多或少而已。

如果能夠?qū)崿F(xiàn)大數(shù)據(jù)的管理，和旅游景區(qū)一起建立用戶數(shù)據(jù)的分析系統(tǒng)，有針對(duì)性地開發(fā)旅游景區(qū)的需求，畢竟，旅游景區(qū)需要人氣，游客需要實(shí)惠，兩者的需求都滿足了，相信，旅游年票會(huì)帶來更大的價(jià)值，也會(huì)讓用戶的體驗(yàn)更好。

本文原創(chuàng)作者：我不是博客（微信：noblog）

6. 如何設(shè)計(jì)旅游地產(chǎn)的最佳盈利模式

旅游資源為導(dǎo)向的開發(fā)模式有：

目前國內(nèi)以旅游資源為導(dǎo)向的開發(fā)模式大致分為三種：

1、政府主導(dǎo)型

是指在以市場為基礎(chǔ)配置資源的前提下，全面實(shí)行政府主導(dǎo)型的旅游資源發(fā)展模式。

2、政府干預(yù)型

是指政府與企業(yè)或其他組織合作共同開發(fā)旅游資源的方式。

3、市場主導(dǎo)型

完全由企業(yè)或盈利組織開發(fā)運(yùn)營的模式。

7. 旅游地產(chǎn)值不值得投資

我在麗江做建筑材料行業(yè)十多年了，這里夏天不熱，冬天不冷，最高溫度也就三十度左右，冬天也只是早上晚上冷點(diǎn)，這里氣候好，空氣干凈，水質(zhì)比一線城市好多了，麗江的居民平均壽命在九十歲以上。這幾年，我們建材行業(yè)不好做，舉步維艱，勉強(qiáng)維持，有些店一個(gè)月就一兩單生意。養(yǎng)老還是不錯(cuò)的選擇，賺錢嘛，還是大城市好賺，畢竟麗江幾十萬人口，單單木地板行業(yè)，都幾百家，反正都是開不走一家又新來一家，行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重飽和化了，旅游城市，主要是依賴旅游產(chǎn)業(yè)，生活物價(jià)一般般，景點(diǎn)很多的，有麗江古城，玉龍雪山，東巴谷，觀音峽，虎跳峽，束河古鎮(zhèn)，白沙古鎮(zhèn)，大理古城，洱海，瀘沽湖，宋城演義，黑龍?zhí)叮嗔?，歡迎你來！買房了裝修要用木地板記得來我家店看看，嘻嘻?